Il est courant dans les ventes immobilières que les parties aient recours à des promesses unilatérales de vente permettant à leur bénéficiaire de jouir d’un droit d'option. Toutefois, un problème se pose lorsque c’est le promettant qui rétracte son consentement alors que le bénéficiaire de la promesse peut toujours lever l’option. Le bénéficiaire peut-il contraindre le promettant à l’exécution forcée de la vente ?

La Cour de cassation vient très récemment, le 11 mai 2011 de rendre un arrêt sur cette question..Cette dernière a estimé que l’exécution forcée de la vente n’était pas possible :  « la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ».

Ainsi, la sanction de la rétractation du promettant ne peut se traduire que par le paiement de dommages-intérêts au profit du bénéficiaire de la promesse unilatérale de contrat. Pourtant la sanction de la réalisation forcée de la vente n’a rien d’impraticable. Elle est d’ailleurs la seule à assurer la force obligatoire de la promesse, laquelle, comme tout contrat engage irrévocablement ceux qui l’ont conclue comme le prévoit l’article 1134 du Code civil.

La solution pourrait ne pas retenir l’attention puisqu’elle reprend une jurisprudence traditionnelle de cette même chambre initiée par un arrêt rendu le 15 décembre 1993 (n° 91-10.199).

Néanmoins, la réaffirmation de la solution intervient dans un contexte particulièrement favorable à son abandon. La Cour de cassation avait franchi le pas, à propos d’un autre avant-contrat de vente, le pacte de préférence, le 26 mai 2006 (Ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376) en jugeant que le bénéficiaire d’un pacte est en droit d’obtenir l’exécution forcée en nature de l’avant-contrat lorsque le promettant a, en méconnaissance du pacte, conclu un contrat avec un tiers. Cela se traduit par l’annulation de ce dernier contrat et la substitution du bénéficiaire à l’acquéreur. Mais c’est surtout l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 8 septembre 2010 (n° 09-13.345) qui semblait annoncer un revirement imminent à propos de la promesse unilatérale. La cour avait en effet estimé, à propos de l’incidence du décès du promettant, que « le promettant avait définitivement consenti à vendre » ce qui rendait inutile l’expression d’un nouveau consentement par l’héritier.

La rétractation de son consentement à la promesse par le promettant demeure ainsi sanctionnée par l’octroi de dommages et intérêts au profit de son bénéficiaire